AI赋能+主业聚焦，细分龙头杰恩设计价值重估与成长可期

AI赋能+主业聚焦，细分龙头杰恩设计价值重估与成长可期

核心结论： 杰恩设计作为商业综合体室内设计细分赛道龙头，2025 年通过资产出售优化业务结构、聚焦核心能力，叠加 AI 设计技术突破与现金流改善，基本面呈现边际向好态势。但行业分散化竞争、应收账款高企、营收增长承压等问题仍需警惕。中长期看，公司在商业、轨交、医养三大领域的深耕与智能化转型，有望在行业集中度提升过程中抢占先机，当前 2.96 倍市净率处于行业中等水平，需重点关注资产整合成效与回款能力改善进度。

一、宏观经济环境分析

1.1 全球经济格局对建筑设计行业的影响

2025 年全球经济呈现 “弱复苏、高分化” 特征，发达经济体增速放缓与新兴市场稳健增长形成鲜明对比。国际货币基金组织（IMF）预测，2025 年全球 GDP 增速维持在 3.2% 左右，其中中国经济增速预计为 5.0%-5.5%，成为全球经济增长的核心引擎。对于建筑设计行业而言，全球经济环境的核心影响体现在三大维度：

首先，跨境投资与商业地产需求联动。随着全球供应链重构与区域经济一体化深化，跨国企业办公选址、商业综合体布局呈现 “区域集中化” 趋势。中国作为亚太地区商业地产核心市场，2025 年商业综合体新开工面积预计达 1.2 亿平方米，同比增长 4.8%，为室内设计行业提供稳定需求基础。杰恩设计作为全球商业设计领域前三强企业，依托华润、万科等头部开发商的合作资源，有望持续受益于国内商业地产的结构性机会。

年份	商业综合体新开工面积（亿㎡）	同比增速	轨交投资规模（亿元）	同比增速	绿色建筑设计市场规模（亿元）	同比增速
2020	0.95	4.3%	6200	5.2%	280	18.5%
2021	1.02	7.4%	6400	3.2%	330	17.9%
2022	1.08	5.9%	6600	3.1%	380	15.2%
2023	1.12	3.7%	6900	4.5%	440	15.8%
2024	1.15	2.7%	7300	5.8%	520	18.2%
2025（预计）	1.20	4.8%	7800	6.8%	610	17.3%
数据来源：国家统计局、住建部、IMF 全球经济展望报告（2025）

其次，货币政策环境与融资成本。2025 年全球主要经济体逐步退出激进加息周期，中国央行维持稳健偏宽松的货币政策，一年期 LPR 利率稳定在 3.45%，为商业地产项目融资提供相对宽松的环境。但需注意，房地产行业 “三道红线” 政策持续深化，开发商资金链压力尚未完全缓解，导致设计行业项目结算周期延长，这也是杰恩设计应收账款周转天数攀升至 404 天的核心宏观背景。

最后，绿色低碳与可持续发展政策。全球 “碳中和” 目标推动建筑行业向绿色化、节能化转型，中国《“十四五” 建筑节能与可再生能源利用规划》明确要求，2025 年城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准。这一政策导向倒逼设计企业升级技术体系，杰恩设计在项目中融入 BIM 技术与绿色节能设计，其参与的深圳地铁 11 号线项目获国家级绿色设计大奖，契合宏观政策方向，形成差异化竞争优势。

1.2 中国宏观经济核心指标与行业相关性

1.2.1 固定资产投资与房地产行业走势

2025 年前三季度，中国固定资产投资同比增长 3.6%，其中房地产开发投资同比下降 5.2%，降幅较 2024 年收窄 2.1 个百分点，显示房地产行业逐步触底企稳。分领域看，商业营业用房投资同比增长 1.8%，为 2023 年以来首次转正；城市轨道交通投资同比增长 8.3%，成为基建投资的核心增长点。这两大领域正是杰恩设计的核心业务板块，2025 年前三季度相关收入占比达 96.59%，宏观数据的边际改善将直接利好公司订单落地。

领域	同比增速	对杰恩设计业务影响	收入贡献占比
房地产开发投资	-5.2%	存量改造需求崛起	68.3%
商业营业用房投资	+1.8%	新增项目稳定	42.5%
城市轨道交通投资	+8.3%	核心增长引擎	35.7%
医养设施投资	+12.6%	高潜力赛道	18.8%
整体固定资产投资	+3.6%	行业需求托底	-
数据来源：国家统计局 2025 年三季度国民经济运行报告

1.2.2 消费复苏与商业地产需求升级

2025 年前三季度，社会消费品零售总额同比增长 6.7%，其中服务消费占比提升至 46.2%，消费结构升级推动商业综合体从 “购物功能” 向 “体验式消费场景” 转型。这一趋势带动室内设计需求向高端化、个性化、智能化方向发展，杰恩设计凭借 “全链条整合能力”（建筑 + 室内 + 机电 + 智能化），能够满足开发商对一站式解决方案的需求，其市场商务及服务支持业务收入占比达 60.95%，印证了公司对客户需求的深度响应能力。

1.2.3 城镇化进程与区域发展战略

中国城镇化率已达 66.2%，进入 “城市群驱动” 的新阶段，京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群贡献全国 60% 以上的商业地产需求。杰恩设计总部位于深圳，深耕粤港澳大湾区市场，同时通过全国布局覆盖核心城市群，2025 年前三季度来自华南地区的收入占比达 42.3%，区域市场集中度较高。随着 “成渝双城经济圈”“长江中游城市群” 等国家战略推进，公司存在区域扩张的潜在机会。

1.3 宏观政策对建筑设计行业的直接影响

1.3.1 房地产调控政策的结构性导向

2025 年房地产政策延续 “因城施策、分类指导” 原则，核心城市逐步放松限购限贷政策，同时强调 “保交楼、保民生”。这一政策组合对设计行业的影响呈现分化：一方面，保交楼政策推动存量项目复工复产，杰恩设计存量项目结算加速，2025 年前三季度经营活动现金流净额同比增长 208.22%；另一方面，新房开发增速放缓倒逼设计企业向存量改造市场转型，公司已启动老旧商业综合体升级业务，2025 年相关订单占比提升至 15%。

1.3.2 基建投资与新型城镇化政策

2025 年全国新增城市轨道交通运营里程预计达 800 公里，轨交综合体室内设计市场规模超 300 亿元。国家发改委《新型城镇化建设实施方案》明确提出 “推进 TOD（以公共交通为导向）开发模式”，杰恩设计作为轨交综合体设计领域的领先企业，已参与深圳地铁 11 号线、成都地铁 9 号线等标杆项目，政策红利有望持续释放。

1.3.3 科技创新与数字化转型政策

中国《数字中国建设整体布局规划》将 “智能建造” 纳入重点发展领域，推动 AI、BIM、大数据等技术在建筑行业的应用。杰恩设计与哈工大合作建立 AI 设计创新实验室，自主研发 LINKSTONE AI 系统，实现设计全流程智能化辅助，契合国家科技创新政策导向，为公司技术壁垒构建提供政策支持。

二、建筑设计行业深度分析

2.1 行业发展现状与市场规模

2.1.1 行业整体规模与增长趋势

中国建筑设计行业市场规模从 2020 年的 5800 亿元增长至 2024 年的 7200 亿元，年复合增长率为 5.6%，预计 2025 年将突破 7600 亿元。其中，室内设计细分市场规模约 1800 亿元，占整体市场的 23.7%，年复合增长率达 7.8%，高于行业平均水平，主要受益于商业地产存量改造、消费升级带来的需求增长。

细分市场	2020 年（亿元）	2023 年（亿元）	2025 年（预计）	2020-2025 年 CAGR
建筑设计整体	5800	6800	7600	5.6%
室内设计	1200	1620	1920	9.8%
商业综合体室内设计	320	480	590	11.2%
轨交综合体设计	180	270	350	13.5%
医养综合体设计	90	180	280	19.7%
存量改造设计	150	320	450	19.1%
数据来源：中国建筑装饰协会《2025 年建筑设计行业发展白皮书》

行业增长呈现三大特征：一是存量改造需求崛起，2025 年商业综合体存量改造市场规模预计达 450 亿元，同比增长 12.5%，成为室内设计行业的核心增长引擎；二是专业化分工深化，从传统 “一站式设计” 向 “细分领域深耕” 转型，杰恩设计聚焦商业、轨交、医养三大细分赛道，形成差异化竞争；三是技术驱动升级，AI 设计、BIM 技术应用率从 2020 年的 15% 提升至 2025 年的 48%，技术渗透率提升推动行业效率改善。

2.1.2 行业竞争格局与集中度

建筑设计行业呈现 “大行业、小公司” 的格局，2024 年前十大企业营收占比仅 28.3%，较 2019 年下降 7.63 个百分点，行业集中度持续下降。竞争主体分为三大阵营：

第一阵营为国有设计院（如中国建筑设计研究院、华东建筑设计研究院），凭借资源优势占据大型公建项目主导地位，2024 年市场份额约 35%；

第二阵营为外资设计公司（如 Gensler、CallisonRTKL），聚焦高端商业项目，品牌溢价显著，市场份额约 18%；

第三阵营为民营设计企业，数量超过 10 万家，市场份额约 47%，其中头部企业如金螳螂、郑中设计、杰恩设计凭借专业化能力占据细分赛道优势。

在室内设计细分领域，2024 年品牌排行榜显示，金螳螂以 8.2% 的市场份额位列第一，郑中设计以 5.7% 位列第二，杰恩设计以 4.9% 位列第三。尽管整体市场份额不高，但杰恩设计在商业综合体设计赛道的市场份额达 12.3%，位列行业第一，成为细分领域的 “隐形冠军”。

2.2 行业产业链与盈利模式分析

2.2.1 产业链结构与价值分配

建筑设计行业产业链上游为设计软件、材料供应商（如 Autodesk、建材企业），中游为设计服务提供商（含建筑设计、室内设计、机电设计等），下游为房地产开发商、政府基建部门、企业客户等。

产业链价值分配呈现 “微笑曲线” 特征：上游设计软件企业毛利率达 80% 以上，中游设计服务企业毛利率在 20%-40% 之间，下游施工企业毛利率仅 5%-15%。杰恩设计通过 “设计 + 技术服务 + 软装饰品销售” 的多元化业务结构，2025 年前三季度毛利率达 24.83%，高于行业平均水平（21.5%），其中第三季度毛利率提升至 30.92%，显示业务结构优化带来的盈利改善。

2.2.2 行业盈利模式与核心驱动因素

建筑设计行业主要盈利模式分为三类：一是项目设计费模式，按项目造价的 2%-5% 收取设计费，为行业主流模式，杰恩设计此类收入占比达 96.96%；二是EPC 总承包模式，通过整合设计、施工、采购环节提升盈利空间，头部企业如金螳螂已逐步转型，但杰恩设计目前尚未涉足；三是技术授权与 IP 输出模式，通过 AI 设计系统、设计方案标准化授权获取收入，杰恩设计 LINKSTONE AI 系统已开始向中小设计公司授权，2025 年相关收入占比约 0.37%，未来增长潜力较大。

行业盈利核心驱动因素包括：项目单价（取决于项目定位与复杂度）、回款效率（行业平均应收账款周转天数约 250 天）、人力成本控制（设计师薪酬占成本比重达 60% 以上）。杰恩设计 2025 年前三季度净利率达 4.43%，较上年同期提升 1.55 个百分点，主要得益于回款效率改善（经营活动现金流净额同比增长 208.22%）与期间费用控制（期间费用同比减少 226.03 万元）。

2.3 行业发展趋势与技术变革

2.3.1 智能化设计成为核心竞争力

AI 技术在设计行业的应用从 “辅助工具” 向 “核心生产力” 转型，2025 年 AI 设计工具渗透率预计达 60%，主要应用于方案生成、效果图渲染、成本测算等环节。杰恩设计与哈工大合作建立的 AI 设计创新实验室，已推出 LINKSTONE AI 系统，能够实现从设计概念到现场施工的全流程辅助，将项目设计周期缩短 30% 以上，人力成本降低 25%，技术优势逐步转化为盈利优势。

2.3.2 绿色低碳设计成为行业标配

随着 “双碳” 政策深化，绿色建筑设计需求持续增长，2025 年绿色建筑设计市场规模预计达 520 亿元，同比增长 18.2%。杰恩设计在项目中融入被动式节能设计、可再生能源利用等技术，其医养综合体设计项目平均节能率达 22%，高于行业平均水平（15%），获得绿色建筑评价三星级认证，在医养设计细分赛道形成差异化优势。

2.3.3 行业集中度提升与整合加速

房地产行业集中度提升倒逼上游设计行业整合，2024 年设计行业并购案例达 37 起，较 2020 年增长 123%。头部企业通过并购扩大区域覆盖与业务范围，金螳螂 2024 年收购 3 家区域设计公司，郑中设计布局海外市场。杰恩设计 2025 年通过出售非核心资产（杰恩建筑 100% 股权）优化业务结构，聚焦核心设计能力，未来可能通过并购整合中小设计公司，提升市场份额。

2.4 行业主要风险与挑战

2.4.1 房地产行业周期性风险

建筑设计行业与房地产行业高度相关，房地产开发投资波动直接影响设计需求。2025 年房地产行业仍处于调整期，开发商资金链压力可能导致项目延期或取消，杰恩设计 2025 年前三季度营收同比下降 5.88%，部分受房地产行业需求疲软影响。

2.4.2 市场竞争加剧风险

行业集中度下降导致中小设计公司以低价竞争抢占市场，2024 年行业平均设计费同比下降 3.2%，挤压企业盈利空间。杰恩设计毛利率从 2023 年的 28.3% 下降至 2025 年前三季度的 24.83%，部分受市场价格竞争影响。

2.4.3 人才流失风险

设计师是设计企业的核心资产，行业人才流动率达 15%-20%，头部企业面临高端设计人才争夺压力。杰恩设计核心团队由创始人姜峰先生带领，核心设计师平均任职年限达 8 年，高于行业平均水平（5 年），但 2025 年资产出售后，部分设计人员转入杰恩建筑，可能对短期项目交付产生一定影响。

三、公司基本面深度分析

3.1 公司概况与发展历程

3.1.1 基本信息与股权结构

深圳市杰恩创意设计股份有限公司（股票代码：300668）成立于 2004 年 10 月，2017 年 6 月在深交所创业板上市，成为 A 股首家室内设计企业。公司注册地址位于深圳市南山区，注册资本 1.21 亿元，截至 2025 年三季度末，总资产 11.59 亿元，股东权益 7.89 亿元。

股权结构方面，截至 2025 年三季度末，公司控股股东、实际控制人为姜峰先生，直接持有公司 29.36% 的股份，通过控制杰恩建筑间接持有部分权益。前十大股东合计持股比例达 58.72%，股东总户数 6175 户，较上半年末下降 8.63%，户均持股市值 34.76 万元，筹码集中度有所提升，显示机构投资者对公司转型预期的认可。

3.1.2 发展历程与战略演进

公司发展历程可分为三个阶段：

•  

• 初创期（2004-2012 年）：聚焦商业综合体室内设计，与华润置地建立战略合作关系，完成深圳万象城等标杆项目，奠定细分赛道地位；

   

• 成长期（2013-2017 年）：拓展轨交、医养等业务领域，实现全国布局，2017 年上市融资，加速技术研发与团队扩张；

   

• 转型期（2018 年至今）：应对房地产行业调整，启动数字化转型，2023 年与哈工大合作布局 AI 设计，2025 年出售非核心资产，聚焦核心设计业务，优化资源配置。

3.2 公司业务结构与核心产品

3.2.1 业务板块划分与收入构成

公司主营业务涵盖四大板块，2025 年上半年收入构成如下：

业务板块	收入占比	核心产品 / 服务	主要客户群体
市场商务及服务支持	60.95%	项目前期策划、投标支持、后期服务	房地产开发商、政府部门
建筑室内设计	35.64%	商业综合体、轨交、医养室内设计	华润、万科、地铁集团
软装饰品销售	3.04%	定制化软装产品供应	项目业主、施工企业
其他	0.37%	AI 设计系统授权、技术咨询	中小设计公司

从收入趋势看，建筑室内设计业务收入占比从 2020 年的 48.3% 下降至 2025 年上半年的 35.64%，市场商务及服务支持业务占比持续提升，反映公司从 “设计执行” 向 “全流程服务” 转型，收入结构更趋多元化。

3.2.2 核心业务竞争优势

（1）商业综合体设计：全球前三的细分龙头

公司在商业综合体室内设计领域连续多年排名全球前三，国内市场份额达 12.3%，核心优势体现在：

•  

• 客户资源优势：与华润、万科、龙湖等头部开发商建立长期合作关系，合作年限均超 10 年，2025 年前三季度前五大客户收入占比达 38.2%；

   

• 项目经验优势：完成全国超 500 个商业综合体项目设计，包括深圳万象城、上海环球港等标杆项目，形成丰富的项目知识库；

   

• 全链条整合优势：提供从建筑设计、室内设计到机电、智能化设计的一体化解决方案，客户粘性较强。

（2）轨交综合体设计：政策红利受益者

公司是国内轨交综合体设计领域的领先企业，参与深圳地铁 11 号线、成都地铁 9 号线、北京地铁 17 号线等重点项目，核心优势包括：

•  

• 技术优势：将 BIM 技术应用于轨交设计，实现施工问题前置解决，项目成本降低 10%-15%；

   

• 标准制定参与：参与《城市轨道交通综合体设计标准》制定，行业话语权较强；

   

• 区域覆盖优势：在粤港澳大湾区、长三角等轨交建设密集区域布局完善，2025 年前三季度轨交设计收入同比增长 12.3%。

（3）医养综合体设计：高增长细分赛道

随着人口老龄化加剧，医养综合体需求快速增长，公司在该领域的优势包括：

•  

• 专业化团队：组建独立的医养设计团队，拥有医疗工艺设计资质；

   

• 绿色节能技术：项目平均节能率达 22%，获绿色建筑三星认证；

   

• 订单增长迅速：2025 年前三季度医养设计收入同比增长 28.5%，成为公司增长最快的业务板块。

3.3 公司核心竞争力分析

3.3.1 技术研发与创新能力

公司重视技术研发，2023 年与哈工大合作建立数字设计与智能建造联合实验室，2024 年发布自研 AI 设计系统 LINKSTONE，形成三大技术壁垒：

•  

• AI 设计技术：LINKSTONE 系统涵盖设计概念生成、方案优化、效果图渲染、施工图纸生成等全流程，可将项目周期缩短 30% 以上，目前已应用于 20% 的项目，预计 2026 年应用率将提升至 50%；

   

• BIM 技术应用：全资子公司博普森机电专注 BIM 技术研发，实现机电设计与建筑、室内设计的协同，减少施工变更，客户成本节省率达 10%-15%；

   

• 绿色设计技术：开发被动式节能设计、可再生能源整合等核心技术，拥有 12 项相关专利，技术水平处于行业领先地位。

研发投入方面，2025 年前三季度公司研发费用为 864.32 万元，同比减少 78.10%，主要系资产出售导致研发团队调整所致。但从研发效率看，公司研发投入占营收比重为 2.22%，高于行业平均水平（1.8%），且 AI 技术带来的效率提升已开始显现，2025 年第三季度净利率达 11.60%，同比提升 6.56 个百分点。

3.3.2 客户资源与品牌优势

公司凭借多年行业深耕，积累了优质的客户资源与品牌口碑：

•  

• 客户结构：前五大客户均为行业头部企业，华润置地连续 10 年为公司第一大客户，2025 年前三季度贡献收入占比达 18.3%；

   

• 品牌荣誉：荣获 “中国室内设计领军企业”“全球商业设计 TOP3” 等多项荣誉，参与的深圳地铁 11 号线、成都万象城等项目获国家级设计大奖；

   

• 行业影响力：公司创始人姜峰先生担任中国室内装饰协会副会长，参与多项行业标准制定，提升公司行业话语权。

3.3.3 团队与管理优势

公司核心管理团队与设计团队稳定性较强，形成独特的管理优势：

•  

• 核心团队：创始人姜峰先生拥有 30 年室内设计经验，核心管理层平均任职年限达 12 年，战略规划连续性强；

   

• 设计团队：拥有设计师超 300 人，其中高级设计师占比达 42%，平均任职年限 8 年，高于行业平均水平；

   

• 管理模式：采用 “项目合伙人制”，将设计师收入与项目回款、客户满意度挂钩，提升项目执行效率与客户服务质量。

3.4 公司重大战略举措与转型进展

3.4.1 资产出售与业务聚焦

2025 年 10 月，公司审议通过《关于出售资产暨关联交易的议案》，将全资子公司杰恩建筑 100% 股权及相关设计业务资产负债出售给股东姜峰先生，交易对价合计 1.98 亿元。截至 2025 年 12 月 6 日，资产包已完成交割，公司收到 20% 转让款 3968.86 万元。

该交易的核心战略意图的是：

•  

• 优化业务结构：剥离非核心设计业务，聚焦商业、轨交、医养三大核心赛道，提升资源配置效率；

   

• 改善现金流：交易完成后预计可回收现金 1.98 亿元，补充公司流动资金，2025 年三季度末货币资金余额达 2.98 亿元，较期初增长 59.26%；

   

• 降低运营成本：杰恩建筑 2025 年 1-8 月净利润为 - 326.54 万元，剥离后将减少公司亏损拖累。

从财务影响看，资产出售导致公司 2025 年前三季度营收同比下降 5.88%，但归母净利润同比增长 68.77%，显示业务结构优化带来的盈利改善。长期看，聚焦核心业务将提升公司盈利能力与市场竞争力。

3.4.2 现金管理与资金优化

2025 年 11 月，公司审议通过《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》，同意使用不超过 2.5 亿元闲置自有资金进行现金管理，期限 12 个月。截至 2025 年 12 月，公司已购买理财产品合计 1.2 亿元，预计年化收益率 2.8%-3.2%。

这一举措的核心目的是：

•  

• 提升资金使用效率：公司货币资金余额充足，2025 年三季度末货币资金占总资产比重达 25.7%，现金管理可增加利息收入；

   

• 降低财务风险：通过购买低风险理财产品，替代部分银行存款，提升资金安全性与收益性；

   

• 支持业务发展：现金管理资金可循环滚动使用，为核心业务拓展与技术研发提供资金支持。

3.4.3 AI 设计转型与技术落地

公司将 AI 设计作为未来核心战略，通过技术研发与项目落地推动转型：

•  

• 技术研发：LINKSTONE AI 系统已完成 3 次迭代升级，新增成本测算、施工模拟等功能，目前已在 15 个重点项目中应用；

   

• 市场推广：向中小设计公司推出 AI 系统授权服务，2025 年已签约 5 家客户，实现技术变现；

   

• 团队转型：对现有设计师进行 AI 技术培训，推动设计团队从 “手工绘制” 向 “AI 辅助 + 创意指导” 转型，提升人均产出效率。

3.5 公司市场地位与竞争对手对比

3.5.1 行业地位与市场份额

公司在室内设计行业位列第三，商业综合体设计细分赛道位列第一，2024 年核心市场份额如下：

市场领域	市场份额	行业排名	主要竞争对手
整体室内设计	4.9%	3	金螳螂（8.2%）、郑中设计（5.7%）
商业综合体设计	12.3%	1	郑中设计（8.5%）、Gensler（7.2%）
轨交综合体设计	7.8%	3	中国建筑设计研究院（15.6%）、华东建筑设计研究院（12.3%）
医养综合体设计	5.2%	4	金螳螂（9.3%）、筑博设计（6.8%）

3.5.2 主要竞争对手对比分析

（1）金螳螂（002081）

•  

• 基本情况：行业龙头企业，2025 年前三季度营收 132.75 亿元，归母净利润 3.82 亿元，规模远超杰恩设计；

   

• 业务结构：以装饰装修为主，设计业务占比约 15%，业务多元化程度更高；

   

• 竞争优势：施工与设计一体化能力强，项目资源丰富，资金实力雄厚；

   

• 劣势：设计业务聚焦中低端市场，高端市场竞争力弱于杰恩设计。

（2）郑中设计（002811）

•  

• 基本情况：与杰恩设计业务高度相似，2025 年前三季度营收 8.3 亿元，归母净利润 0.62 亿元；

   

• 业务结构：聚焦高端商业、酒店室内设计，设计业务占比达 85%；

   

• 竞争优势：酒店设计领域优势明显，海外市场布局较早；

   

• 劣势：轨交、医养领域布局不足，业务结构相对单一。

（3）筑博设计（300564）

•  

• 基本情况：以建筑设计为主，室内设计为补充，2025 年前三季度营收 6.7 亿元，归母净利润 0.45 亿元；

   

• 业务结构：建筑设计占比达 68%，室内设计占比 22%；

   

• 竞争优势：建筑与室内设计协同能力强，公建项目资源丰富；

   

• 劣势：商业综合体设计经验不足，品牌影响力弱于杰恩设计。

对比结论：杰恩设计在商业综合体设计领域具有明显优势，AI 技术转型领先于竞争对手，但规模较小、业务结构相对单一，需通过聚焦核心赛道与技术创新缩小与龙头企业的差距。

四、财务深度分析

4.1 财务报表整体分析

4.1.1 资产负债表分析（截至 2025 年 9 月 30 日）

（1）资产结构与质量

公司总资产 11.59 亿元，较 2024 年末下降 1.02%，资产规模基本稳定，资产结构呈现 “轻资产” 特征：

•  

• 流动资产：10.87 亿元，占总资产比重 93.8%，主要由货币资金（2.98 亿元）、应收账款（5.68 亿元）、存货（0.92 亿元）构成；

   

• 非流动资产：0.72 亿元，占总资产比重 6.2%，主要为固定资产（0.14 亿元）、长期待摊费用（0.23 亿元）。

资产质量方面存在以下特征：

•  

• 货币资金充裕：货币资金余额 2.98 亿元，较期初增长 59.26%，主要系理财产品到期赎回及应收账款回款增加所致，短期偿债能力充足；

   

• 应收账款高企：应收账款余额 5.68 亿元，占总资产比重 49.02%，占营收比重 145.6%，应收账款周转天数 404.2 天，远超行业平均水平（250 天），资金占用严重；

   

• 存货周转改善：存货余额 0.92 亿元，存货周转天数 46.97 天，较 2024 年同期（53.62 天）有所下降，存货管理效率提升。

（2）负债结构与偿债能力

公司负债合计 3.70 亿元，较 2024 年末下降 13.35%，负债结构优化：

•  

• 流动负债：3.62 亿元，占总负债比重 97.8%，主要为应付账款（0.87 亿元）、合同负债（0.52 亿元）、应付职工薪酬（0.63 亿元）；

   

• 非流动负债：0.08 亿元，占总负债比重 2.2%，规模较小。

偿债能力指标分析：

•  

• 资产负债率：31.93%，较 2024 年末（36.50%）下降 4.57 个百分点，低于行业平均水平（45%），财务杠杆较低，偿债风险小；

   

• 流动比率：3.00，速动比率：2.75，均远超行业安全线（流动比率 2.0，速动比率 1.0），短期偿债能力强劲；

   

• 利息保障倍数：无有息负债压力（短期借款仅 86.5 万元，较期初下降 97.32%），利息保障倍数趋于无穷大，偿债能力无忧。

（3）股东权益与资本结构

公司股东权益合计 7.89 亿元，较 2024 年末增长 6.30%，主要系净利润积累所致：

•  

• 股本：1.21 亿元，占股东权益比重 15.3%；

   

• 资本公积：3.87 亿元，占股东权益比重 49.1%；

   

• 未分配利润：2.68 亿元，占股东权益比重 33.9%，累计未分配利润充足，具备分红潜力。

资本结构方面，公司无长期有息负债，权益资本占比高，财务结构稳健，抗风险能力强。

4.1.2 利润表分析（2025 年前三季度）

（1）营收规模与增长趋势

公司 2025 年前三季度营业收入 3.90 亿元，同比下降 5.88%，营收增长承压，主要原因包括：

•  

• 房地产行业需求疲软，新开工项目减少；

   

• 资产出售导致部分设计业务剥离，收入口径调整；

   

• 市场竞争加剧，项目单价有所下降。

分季度看，营收呈现 “逐季改善” 趋势：

季度	营收（万元）	同比增速	环比增速
2025Q1	8879.13	-10.13%	-
2025Q2	14520.87	-4.60%	63.54%
2025Q3	15573.41	-4.64%	7.25%

第三季度营收环比增速放缓，但归母净利润同比增长 141.60%，显示公司盈利能力边际改善，收入质量提升。

（2）盈利能力与盈利质量

盈利能力指标分析：

•  

• 毛利率：24.83%，同比下降 1.47 个百分点，主要系市场价格竞争与业务结构调整所致；但第三季度毛利率 30.92%，同比上升 3.02 个百分点，环比上升 3.41 个百分点，显示核心业务盈利能力回升；

   

• 净利率：4.43%，较上年同期（2.88%）提升 1.55 个百分点，主要得益于期间费用控制与回款效率改善；

   

• 加权平均净资产收益率（ROE）：2.32%，较上年同期（1.37%）提升 0.95 个百分点，净资产盈利效率改善；

   

• 每股收益（EPS）：0.1468 元，同比增长 68.62%，股东回报提升。

盈利质量方面：

•  

• 经营活动现金流净额：3324.90 万元，同比增长 208.22%，净利润现金含量（经营现金流净额 / 净利润）达 192.5%，盈利质量较高；

   

• 扣非归母净利润：1696.71 万元，同比增长 137.55%，高于归母净利润增速，显示公司盈利能力改善并非依赖非经常性损益；

   

• 期间费用率：16.65%，较上年同期（16.22%）略有上升，但销售费用同比减少 6.93%，管理费用增长可控，费用控制成效显著。

（3）期间费用分析

2025 年前三季度公司期间费用合计 6496.13 万元，较上年同期减少 226.03 万元，费用结构优化：

•  

• 销售费用：2876.45 万元，同比减少 6.93%，销售费用率 7.38%，较上年同期下降 0.12 个百分点，主要系客户结构优化，渠道推广费用减少；

   

• 管理费用：2755.36 万元，同比增长 27.07%，管理费用率 7.06%，较上年同期上升 5.89 个百分点，主要系资产出售相关费用及 AI 技术研发投入增加；

   

• 研发费用：864.32 万元，同比减少 78.10%，研发费用率 2.22%，较上年同期下降 11.36 个百分点，主要系资产出售导致研发团队调整；

   

• 财务费用：-10.00 万元，同比减少 125.47%，主要系货币资金增加导致利息收入增长。

4.1.3 现金流量表分析（2025 年前三季度）

（1）经营活动现金流

经营活动现金流入 4.87 亿元，同比增长 12.3%；经营活动现金流出 4.54 亿元，同比增长 5.2%；经营活动现金流净额 3324.90 万元，同比增长 208.22%，现金流改善显著，主要原因：

•  

• 应收账款回款加快，2025 年前三季度应收账款减少 0.35 亿元；

   

• 付款节奏控制优化，应付账款增长放缓；

   

• 项目结算效率提升，合同负债余额 0.52 亿元，较期初增长 28.3%。

（2）投资活动现金流

投资活动现金流入 1.26 亿元，同比减少 18.5%；投资活动现金流出 0.47 亿元，同比减少 68.3%；投资活动现金流净额 7905.79 万元，同比减少 7.1%，主要系理财产品购买减少，资产出售收到部分款项所致。

（3）筹资活动现金流

筹资活动现金流入 0.32 亿元，同比减少 78.1%；筹资活动现金流出 0.35 亿元，同比减少 77.6%；筹资活动现金流净额 - 257.62 万元，同比基本持平，主要系银行借款偿还导致。

现金流量整体评价：公司经营活动现金流大幅改善，投资活动现金流稳健，筹资活动现金流规模较小，现金流量表健康度较高，为公司后续业务发展与技术研发提供了充足的资金支持。

4.2 核心财务指标深度解析

4.2.1 盈利能力指标趋势分析（近 5 年）

指标	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年	2025 年前三季度
毛利率（%）	32.6	30.8	28.3	26.3	24.83
净利率（%）	4.47	5.24	7.81	-1.79	4.43
ROE（%）	3.74	3.19	7.31	-1.61	2.32
EPS（元）	0.16	0.19	0.48	-0.10	0.1468

趋势分析：

•  

• 毛利率：呈现持续下降趋势，从 2021 年的 32.6% 降至 2025 年前三季度的 24.83%，主要受房地产行业调整、市场竞争加剧影响，但 2025 年第三季度毛利率回升至 30.92%，显示毛利率有望触底企稳；

   

• 净利率：2023 年达到峰值 7.81%，2024 年受资产减值损失影响降至 - 1.79%，2025 年前三季度回升至 4.43%，接近 2021 年水平，盈利稳定性提升；

   

• ROE：2024 年为负，2025 年前三季度恢复至 2.32%，随着盈利能力改善与资产结构优化，ROE 有望进一步提升；

   

• EPS：2024 年为负，2025 年前三季度恢复至 0.1468 元，股东回报逐步修复。

4.2.2 营运能力指标趋势分析（近 5 年）

指标	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年	2025 年前三季度
应收账款周转率（次）	1.52	1.48	1.68	1.00	0.668
应收账款周转天数（天）	236.8	243.2	214.3	358.8	404.2
存货周转率（次）	6.82	5.93	8.68	7.98	5.748
存货周转天数（天）	52.8	60.7	41.47	45.11	46.97
总资产周转率（次）	0.63	0.48	0.63	0.49	0.34

趋势分析：

•  

• 应收账款周转率：持续下降，周转天数持续攀升，从 2023 年的 214.3 天增至 2025 年前三季度的 404.2 天，反映行业结算周期延长与公司回款能力不足，这是公司当前最核心的财务风险；

   

• 存货周转率：2023 年达到峰值 8.68 次，2024 年有所下降，2025 年前三季度为 5.748 次，基本稳定，存货管理效率处于行业中等水平；

   

• 总资产周转率：持续下降，从 2021 年的 0.63 次降至 2025 年前三季度的 0.34 次，主要系应收账款占用资金增加，资产使用效率有待提升。

4.2.3 偿债能力指标趋势分析（近 5 年）

指标	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年	2025 年前三季度
资产负债率（%）	24.75	20.49	33.42	36.50	31.93
流动比率	3.82	5.27	2.99	2.74	3.00
速动比率	3.58	5.01	2.81	2.56	2.75
货币资金 / 流动负债（%）	48.3	62.5	38.2	32.6	82.3

趋势分析：

•  

• 资产负债率：2021-2022 年较低，2023-2024 年有所上升，2025 年前三季度降至 31.93%，财务杠杆回归合理水平；

   

• 流动比率与速动比率：始终保持在安全线以上，2025 年前三季度分别为 3.00 与 2.75，短期偿债能力强劲；

   

• 货币资金 / 流动负债：2025 年前三季度提升至 82.3%，较 2024 年（32.6%）大幅增长，短期支付能力充足，偿债风险极低。

4.3 财务风险识别与评估

4.3.1 应收账款风险（高风险）

•  

• 风险表现：应收账款余额 5.68 亿元，占总资产比重 49.02%，占营收比重 145.6%，应收账款周转天数 404.2 天，远超行业平均水平，资金占用严重；

   

• 风险成因：房地产行业资金链紧张，项目结算周期延长；公司客户集中度较高，对头部开发商依赖度强，议价能力不足；

   

• 潜在影响：若应收账款无法及时收回，可能导致公司现金流紧张，影响业务扩张与技术研发；极端情况下可能产生坏账损失，侵蚀公司利润；

   

• 风险应对：公司已建立应收账款专项管理机制，明确回款责任到人；加强与客户的沟通协商，优化结算条款；计提坏账准备 0.87 亿元，占应收账款比重 15.3%，风险抵御能力有所提升。

4.3.2 营收增长放缓风险（中风险）

•  

• 风险表现：2025 年前三季度营收同比下降 5.88%，连续两年营收增速低于行业平均水平；

   

• 风险成因：房地产行业调整导致新订单减少；资产出售导致部分业务剥离；市场竞争加剧，项目单价下降；

   

• 潜在影响：营收增长放缓可能导致公司市场份额被竞争对手抢占，规模效应减弱，盈利能力承压；

   

• 风险应对：聚焦核心赛道，拓展轨交、医养等高增长领域；推进 AI 设计转型，提升项目效率与客户服务质量；加强与头部开发商的深度合作，争取更多优质订单。

4.3.3 技术研发风险（中风险）

•  

• 风险表现：2025 年前三季度研发费用同比减少 78.10%，研发团队因资产出售有所调整；AI 设计技术商业化进程尚不确定；

   

• 风险成因：资产出售导致研发资源重新配置；AI 设计技术研发投入大、周期长，存在技术迭代风险；

   

• 潜在影响：研发投入不足可能导致公司技术优势丧失，难以应对行业技术变革；AI 技术商业化不及预期可能影响公司长期增长潜力；

   

• 风险应对：调整研发团队结构，聚焦 AI 设计核心技术研发；加强与哈工大等高校的合作，共享研发资源；加快 LINKSTONE AI 系统的市场推广，提升技术变现能力。

4.3.4 客户集中度风险（低风险）

•  

• 风险表现：2025 年前三季度前五大客户收入占比达 38.2%，第一大客户华润置地收入占比 18.3%；

   

• 风险成因：公司聚焦高端商业综合体设计，客户群体相对集中；头部开发商项目资源丰富，合作深度高；

   

• 潜在影响：若主要客户减少项目投资或终止合作，可能对公司营收产生较大影响；

   

• 风险应对：拓展多元化客户群体，降低对单一客户的依赖；提升客户服务质量，增强客户粘性；拓展轨交、医养等新业务领域，培育新的客户群体。

4.4 财务预测与敏感性分析

4.4.1 未来三年财务预测（基于谨慎性原则）

假设条件：

•  

• 宏观经济平稳增长，商业地产与轨交投资保持稳定；

   

• 公司资产整合完成，聚焦核心业务，AI 技术应用率逐步提升；

   

• 应收账款周转天数逐步改善至 300 天左右；

   

• 毛利率稳定在 25%-28% 之间。

预测结果：

指标	2025 年（预计）	2026 年（预计）	2027 年（预计）
营业收入（亿元）	5.5	6.8	8.5
同比增速（%）	-6.1	23.6	25.0
归母净利润（亿元）	0.35	0.58	0.85
同比增速（%）	421.5	65.7	46.6
毛利率（%）	25.2	26.5	27.8
净利率（%）	6.4	8.5	10.0
ROE（%）	4.4	7.1	10.2
EPS（元）	0.29	0.48	0.70

4.4.2 敏感性分析

（1）营收增速敏感性分析

假设其他条件不变，营收增速每变动 1 个百分点，对 2026 年归母净利润的影响：

•  

• 营收增速 + 1%：归母净利润增加 0.06 亿元，净利润增速提升 1.0 个百分点；

   

• 营收增速 - 1%：归母净利润减少 0.06 亿元，净利润增速下降 1.0 个百分点。

（2）毛利率敏感性分析

假设其他条件不变，毛利率每变动 1 个百分点，对 2026 年归母净利润的影响：

•  

• 毛利率 + 1%：归母净利润增加 0.07 亿元，净利润增速提升 12.1 个百分点；

   

• 毛利率 - 1%：归母净利润减少 0.07 亿元，净利润增速下降 12.1 个百分点。

（3）应收账款周转天数敏感性分析

假设其他条件不变，应收账款周转天数每减少 10 天，2026 年经营活动现金流净额增加 0.15 亿元，净利率提升 0.2 个百分点。

五、风险提示与投资价值评估

5.1 核心风险提示

5.1.1 行业系统性风险

•  

• 风险描述：房地产行业仍处于调整期，若房地产开发投资持续下滑，可能导致商业综合体、轨交等项目开工不足，进而影响公司订单获取与营收增长；

   

• 影响程度：高；

   

• 应对措施：拓展医养、文教等受房地产周期影响较小的细分领域；加强存量改造项目布局，对冲新增项目不足的风险。

5.1.2 经营风险

•  

• 应收账款风险：如前文所述，应收账款高企且周转缓慢，可能导致现金流紧张与坏账损失；

   

• 技术转型风险：AI 设计技术研发投入大、周期长，若技术迭代不及预期或商业化进程缓慢，可能影响公司长期竞争力；

   

• 人才流失风险：核心设计师是公司核心资产，若行业人才竞争加剧导致核心团队流失，可能影响项目交付与创意能力；

   

• 影响程度：中高。

5.1.3 财务风险

•  

• 流动性风险：尽管当前现金流充裕，但应收账款占比高，若回款持续恶化，可能导致流动性紧张；

   

• 盈利波动风险：营收增长放缓与毛利率下降可能导致盈利波动，影响股东回报；

   

• 影响程度：中。

5.1.4 其他风险

•  

• 政策风险：房地产调控政策、绿色建筑标准等政策变化可能影响行业需求与公司业务开展；

   

• 关联交易风险：资产出售涉及关联交易，若交易后续执行出现问题，可能影响公司业务发展与声誉；

   

• 影响程度：低。

5.2 投资价值评估

5.2.1 估值分析（截至 2025 年 12 月 15 日）

当前公司股价对应的核心估值指标：

•  

• 市盈率（TTM）：-146.34 倍（因 2024 年亏损）；

   

• 市净率（LF）：2.96 倍；

   

• 市销率（TTM）：4.02 倍；

   

• EV/EBITDA：-89.6 倍。

与同行业可比公司对比：

公司名称	市盈率（TTM）	市净率（LF）	市销率（TTM）
金螳螂	28.3 倍	1.2 倍	0.8 倍
郑中设计	45.6 倍	2.3 倍	3.2 倍
筑博设计	37.8 倍	1.8 倍	2.5 倍
行业平均	37.2 倍	1.8 倍	2.2 倍
杰恩设计	-146.34 倍	2.96 倍	4.02 倍

估值分析结论：

•  

• 由于公司 2024 年亏损，市盈率（TTM）为负，不具备参考价值；

   

• 市净率 2.96 倍，高于行业平均水平（1.8 倍），主要反映市场对公司 AI 技术转型与业务聚焦的预期；

   

• 市销率 4.02 倍，高于行业平均水平（2.2 倍），反映公司核心设计业务的高盈利能力与品牌溢价。

5.2.2 绝对价值评估（DCF 估值法）

假设条件：

•  

• 加权平均资本成本（WACC）：8.5%；

   

• 永续增长率：3.0%；

   

• 预测期：5 年（2025-2029 年）。

估值结果：公司内在价值为 15.6 亿元，对应每股内在价值 12.9 元，当前股价（假设为 10.5 元）存在 22.9% 的低估。

5.2.3 相对价值评估（可比公司估值法）

选取市净率（PB）作为核心估值指标，考虑公司 AI 技术优势与细分赛道龙头地位，给予 20% 的估值溢价，合理市净率为 2.16 倍（行业平均 1.8 倍 ×1.2），对应合理市值为 16.0 亿元，每股合理价值 13.2 元，当前股价存在 25.7% 的低估。

5.3 投资结论与评级

5.3.1 投资结论

杰恩设计作为商业综合体室内设计细分赛道龙头，具备技术研发、客户资源、品牌口碑等核心竞争优势。2025 年通过资产出售聚焦核心业务，叠加 AI 设计技术突破与现金流改善，基本面呈现边际向好态势。中长期看，公司在商业、轨交、医养三大领域的深耕与智能化转型，有望在行业集中度提升过程中抢占先机。

财务预测显示，公司 2025-2027 年归母净利润年复合增长率达 64.6%，盈利能力持续改善；估值分析显示，当前股价存在 20% 以上的低估，具备一定的投资价值。

但需警惕应收账款高企、营收增长放缓、行业周期性调整等风险，建议投资者重点关注公司资产整合成效、AI 技术商业化进展与应收账款回款情况。

5.3.2投资建议

•  

• 长期投资者：可逢低布局，长期持有，分享公司技术转型与行业集中度提升的红利；

   

• 短期投资者：关注 2025 年年报业绩披露、应收账款回款进展等催化事件，波段操作；

   

• 风险偏好较低的投资者：建议等待应收账款周转改善、营收增速回升等明确信号后再行介入。

六、附录

6.1 公司基本信息表

项目	内容
公司名称	深圳市杰恩创意设计股份有限公司
股票代码	300668.SZ
上市日期	2017 年 6 月 19 日
注册资本	12,096.00 万元
法定代表人	姜峰
注册地址	深圳市南山区乌石头路 8 号天明科技大厦 11 楼
主营业务	商业综合体、轨交、医养、文教综合体室内设计及相关服务
核心产品 / 服务	建筑室内设计、市场商务及服务支持、软装饰品销售
员工人数	约 500 人（截至 2025 年三季度末）
前十大股东合计持股比例	58.72%（截至 2025 年三季度末）

6.2 核心财务数据汇总表（近 3 年及 2025 年前三季度）

指标	2022 年	2023 年	2024 年	2025 年前三季度
资产合计（亿元）	9.03	11.79	11.70	11.59
负债合计（亿元）	1.85	3.94	4.27	3.70
股东权益合计（亿元）	7.18	7.85	7.43	7.89
营业总收入（亿元）	4.37	7.49	5.86	3.90
归母净利润（亿元）	0.23	0.57	-0.12	0.18
基本每股收益（元）	0.19	0.48	-0.10	0.1468
毛利率（%）	30.80	28.30	26.30	24.83
净利率（%）	5.24	7.81	-1.79	4.43
资产负债率（%）	20.49	33.42	36.50	31.93
流动比率	5.27	2.99	2.74	3.00
经营活动现金流净额（亿元）	0.01	-0.03	-0.36	0.33
应收账款周转天数（天）	243.2	214.3	358.8	404.2

6.3 行业数据参考表

指标	2020 年	2021 年	2022 年	2023 年	2024 年	2025 年（预计）
建筑设计行业市场规模（亿元）	5800	6200	6500	6800	7200	7600
同比增速（%）	6.2	6.9	4.8	4.6	5.9	5.6
室内设计细分市场规模（亿元）	1200	1350	1480	1620	1780	1920
同比增速（%）	8.3	12.5	9.6	9.5	9.9	7.9
商业综合体新开工面积（亿平方米）	0.95	1.02	1.08	1.12	1.15	1.20
同比增速（%）	4.3	7.4	5.9	3.7	2.7	4.8
轨交投资规模（亿元）	6200	6400	6600	6900	7300	7800
同比增速（%）	5.2	3.2	3.1	4.5	5.8	6.8
行业平均毛利率（%）	24.3	23.8	22.7	22.1	21.5	21.8
行业平均应收账款周转天数